עסקאות בהן הקרקע בבעלות רשות מקרקעי ישראל

רמ״י (רשות מקרקעי ישראל), חכירה, מנהל.

כמה פעמים שמעתם את המושגים האלו?

בואו נעשה סדר!

מנהל מקרקעי ישראל או בשמו העדכני ׳רשות מקרקעי ישראל׳ (רמ״י/הרשות) זו רשות ממשלתית שמנהלת את הקרקעות שבבעלות מדינת ישראל.

בערך 90 אחוז מהקרקעות במדינה הם בבעלות מדינת ישראל.

האם כאשר אתם רוכשים מאדם דירה שנמצאת על קרקע של המנהל זה אומר שרכשתם דירה ממדינת ישראל? הרי אמרנו שמדינת ישראל היא הבעלים של הקרקע? אז התשובה לזה היא כן ולא. אני אסביר.

מחד, המדינה היא אכן הבעלים הרשום בנסח הטאבו. האדם הפרטי שגר בבית ומוכר לכם אותו הוא ׳חוכר׳. הוא בעל זכות שכירות לתקופה ארוכה מאוד שהיא בעצם זכות שימוש בקרקע ומאוד דומה לזכות בעלות (49-99 שנים). זכות השכירות הזו מוקנית בהסכם שנקרא ״הסכם חכירה״.

מאידך, אתם לא שוכרים במובן של 'שוכר' דירה, אלא אתם מעין בעלים ונוהגים בנכס מנהג בעלים. אתם רשאים למכור את הנכס, לשפץ אותו, להשכיר אותו לאדם אחר, אבל הבעלות הפורמאלית היא לא שלכם אלא של מדינת ישראל ואתם תופיעו בנסח הטאבו במעמד ״חוכר״.

אז אם לסכם, כן- מדינת ישראל היא הבעלים.

לא- אין לזה נפקות מעשית גדולה מבחינת רוכשי דירות. המשמעות של זה באה לידי ביטוי במישורים הבאים:

1. בעת העברת הזכויות בטאבו ממוכר א׳ לקונה ב׳, ישנה תחנת עצירה נוספת לפני הטאבו והיא: רשות מקרקעי ישראל. הרשות צריכה לאשר את העברת הזכויות הזו ורק לאחר מכן מתקדמים לטאבו. הרשות רוצה לוודא שהאדם שאליו מועברת הקרקע הוא אזרח ישראלי או מי שזכאי להיות אזרח לפי חוק השבות (שכן אחת מתכליותיה של הרשות הייתה להבטיח כי הנכסים שבידיה יישארו בידי יהודים).

2. בעת בקשה להיתרי בניה- אישורי בניה טעונים הסכמת הרשות. אם כי לא כולם, אך בפועל מבקשים את הסכמת הרשות.

3. דמי חכירה- על השימוש בקרקע, הרשות גובה דמי חכירה שנתיים / דמי היוון (שמשולמים מראש לכל תקופת החכירה).

האם בסיום תקופת החכירה הרשות יכולה לקחת לנו את הנכס? בגדול לא. אפשר לפעול לחידוש חוזה החכירה מול הרשות לתקופה ארוכה נוספת. מה שבפועל עושים כיום זוהי הקניית בעלות.

ישנה רפורמה חדשה הקובעת כי ניתן להקנות בעלות בקרקעות למגורים ולעסקים. לרוב זה יהיה ללא עלות ותוך עמידה בקריטריונים מסוימים.

ככל שתבוצע העברת הבעלות, היא תוקנה לאדם הפרטי שמחזיק בדירה ומדינת ישראל כבר לא תהיה רשומה כבעלים. ובכך ישתחרר לתמיד הבעלים של הדירה מבירוקרטיה או תלות ברשות.

אגב, ככל שעומדים בקריטריונים, הקניית הבעלות יכולה להיעשות בכל עת, ולא רק בסמוך לסיום חוזה החכירה. היא עדיפה וכדאי לבצע אותה על פני התמודדות מול רשות מקרקעי ישראל.

הרשות הינה גוף סבוך ומורכב, אשר התמודדות מולו מעוררת אתגרים משפטיים רבים.

לפני ביצוע עסקת מכר של דירה הרשומה ברמ״י רצוי להתייעץ עם עורך דין שביצע בעבר עסקאות מסוג זה ועבד מול רמ״י.

משרדי בעל ניסיון רב בעסקאות מסוג זה, ואשמח ללוות אתכם בעסקה החשובה בחייכם במקצועיות, מסירות ולא פחות חשוב- אנושיות.