ענייני טאבו במכירת דירה

דמיינו סיטואציה- בשעה טובה חתמתם הסכם לרכישת דירה מקבלן, עברו שנתיים וקיבלתם את הדירה לידיכם, וכעבור שלוש שנים אתם מחליטים למכור את הדירה ולעבור לבית גדול יותר.

מצאתם קונים במחיר שרציתם, פניתם לעורך דין שייצג אתכם בעסקת המכירה, הכל טוב ויפה.

אבל אז.... הופתעתם לגלות שבנסח הטאבו אתם רשומים עדיין רק כבעלי הערת אזהרה ולא כבעלים רשמיים בטאבו.

איך זה הגיוני? הרי כשקניתם את הדירה אי שם לפני חמש שנים היזם התחייב לרשום את הדירה בטאבו על שמכם באמצעות עורכי דינו. אף שילמתם שכר טרחת עו"ד לעוה"ד של הקבלן על מנת שזה ירשום את הבניין כבית משותף וירשום אתכם כבעלים של דירת המגורים הספציפית שרכשתם.

האם הוא הונה אתכם? רימה אתכם? לקח את הכסף וברח בלי להשלים את חובותיו? רוב הסיכויים שלא.

אכן על היזם רובצת חובה להסדיר את הרישום בטאבו כבית משותף.

לרשום בית כבית משותף משמעותו חלוקה ופיצול החלקה הגדולה עליה נמצא הבניין שלכם (ואולי גם בניינים נוספים) לתתי חלקות, כך שכל דירה מקבלת תת חלקה משלה ונרשמת על שם הבעלים שרכש את הדירה.

כאשר מתבצעת החלוקה לתתי חלקות, הופכים הרוכשים מבעלי הערת אזהרה (כלומר מבעלי זכות חוזית), להיות בעלים בטאבו של ממש (בעלי זכות קניינית שהיא החזקה מכולן).

אך מה קורה בפועל? תהליך רישום בית משותף במדינת ישראל לוקח חודשים ארוכים ואף שנים. הן בשל סיבות הנעוצות ביזם, והן בשל נסיבות הקשורות בוועדה לתכנון ובניה המקומית ועוד.

כך לעיתים יוצא מצב שבו אנשים שרכשו דירה מקבלן לפני מספר שנים, עדיין יהיו עדיין רק בעלי הערת אזהרה שכן טרם הושלם הרישום של הבית כבית משותף.

האם בגלל זה לא ניתן למכור את הבית? ממש לא.

מה שקורה בפרקטיקה זה שעד לרישום הבית כבית משותף ורישום הקונים כבעלים רשמיים בטאבו, מתנהל מרשם מקביל שנקרא בשפת עורכי הדין "טאבו קטן/חברה משכנת". טאבו קטן מתייחס למרשם שמנהל משרד עורכי הדין שייצג את היזם. משרד עורכי הדין הוא החברה המשכנת. המרשם כולל את כל רוכשי הדירות, וכאשר טרם נרשם בית משותף, העברת זכויות הבעלות בדירה תהיה מול החברה המשכנת, ולא מול לשכות רישום המקרקעין של מדינת ישראל . בהמשך, כשיירשם בית משותף, יירשם הקונה האחרון בזמן כבעלים בטאבו.

ככלל עסקאות המקרקעין, אך בפרט עסקה מסוג זה אשר מורכבת יותר מעסקאות טאבו רגילות, נדרש ליווי צמוד של עורך דין הבקיא בתחום המקרקעין ומכיר את ההתנהלות מול חברות משכנות.

משרדי עתיר ניסיון בייצוג מוכרים ורוכשים אשר הרישום טרם הושלם בדירתם, והרישומים עדיין מתנהלים אצל החברה המשכנת.