שמאות מקדימה טרום חתימת הסכם לרכישת דירה

רוכשים דירת יד שנייה? כמה נקודות לגבי חשיבותה של שמאות מקדימה...

רוכשי דירת יד שניה שעתידים לרכוש דירה באמצעות הלוואה מובטחת במשכנתה יופנו על ידי הבנק המלווה, לאחר חתימת ההסכם ולצורך לקיחת ההלוואה, לשמאות על ידי שמאי מטעם הבנק.

אז למה בכל זאת כל כך חשוב לבצע שמאות מקדימה (טרום חתימה על ההסכם) אם ממילא נזדקק לשמאות נוספת מטעם הבנק לאחר החתימה?

תחשבו שאתם קונים רכב חדש. לפני הרכישה אתם תיקחו אותו לבדיקה במוסך על מנת לבדוק תקלות וליקויים, וכדי להבין האם בכלל שווה לקנות את הרכב הזה או שמא מדובר ב'חתול בשק'.

ברכישת דירה, כמו ברכישת רכב, ואף יותר, הערכה מקדימה של הנכס היא קריטית בשל שווי העסקה!

נניח שחתמתם על הסכם ללא קבלת חוות דעת משמאי טרם חתימה על ההסכם, ולאחר החתימה הגיע שמאי מטעם הבנק. ונניח שהתגלו על ידו ליקויים ומגבלות תכנוניות שרובצות על הנכס, ובקיצור מדובר בעסקה שאתם ממש לא רוצים להיכנס אליה. מה תעשו עכשיו? הרי חתמתם על הסכם לרכישת הדירה, וחזרה בכם מההסכם בשלב זה חושפת אתכם לתשלום פיצוי מוסכם בשווי מאות אלפי שקלים, וכן חושפת אתכם לסעדים נוספים שהמוכר יכול לדרוש בגין ביטול החוזה.

מדובר בסיטואציה שאף רוכש דירה לא רוצה להיקלע אליה. כדי למנוע אותה מראש יש להיעזר בשמאי מקרקעין לצורך בדיקות תכנוניות של הנכס והערכת שוויו.

ואם כבר דיברנו על הערכת שווי- הערכת שווי חיונית בעסקאות בהן רוב התמורה משולמת באמצעות הלוואה מובטחת במשכנתה. מדוע?

רוכשי דירות (במיוחד בדירה ראשונה) מגיעים לרוב עם הון עצמי מוגבל ויש בידיהם את המינימום הנדרש לצורך קבלת הלוואה מובטחת במשכנתה. אז מה קורה כששמאי מטעם הבנק מעריך את הדירה בסכום מסוים (למשל 2 מיליון ₪) ואנו חתמנו על חוזה רכישה בסכום גבוה יותר (למשל 2.4 מיליון ₪)? הבנק ייתן הלוואה מובטח במשכנתה לפי הסכום שהעריך שמאי מטעמו, קרי 2 מיליון ₪. ומה בנוגע ל-400 אלף ₪ הנותרים ? הבנק לא ייתן לגביהם הלוואה, והרוכש יצטרך לגייס את הסכום האמור בעצמו. ככל שמדובר בסכום שאין בידיו – הרי שהוא בהפרה צפויה בהסכם המכר, ואם אכן יפר, הוא יהיה צפוי לתשלום פיצויים מוסכמים (10% ממחיר הדירה), וזאת בנוסף לסעדים נוספים שיכול לתבוע המוכר.

על כן, בנוסף לבדיקה תכנונית של הנכס ע"י שמאי, נבקש ממנו גם התייחסות לשווי הנכס, כך נדע עוד לפני חתימת ההסכם כי הדירה מוערכת במחיר השוק ונוכל ככל הנראה לקבל לגביה הלוואה מובטחת במשכנתה.

כך ניתן לצמצם חשיפה לסיכונים עתידיים ולהיערך כראוי לרכישת הדירה.