מס רכישה

מהו מס רכישה, מתי משלמים אותו, מה קורה כשיש לאחד מבני הזוג דירה מלפני הנישואין, ובגדול מה חשוב לכם לדעת לצורך תכנון עסקה של רכישת דירה

מס הרכישה הוא מס שנגבה מקונה בגין רכישת נכס, למשל דירה. המס מחושב בהתאם לשווי הנכס. בישראל שיעורי המס עלולים להשתנות בהתאם לסוג הנכס, מטרת הרכישה והסטטוס של הקונה.

לדוגמה, קונה שרוכש דירת מגורים שזוהי הדירה היחידה שבבעלותו, יכול ליהנות מהקלות מס שבאות לידי ביטוי בהפחתת שיעור המס (עד 1,978,745₪, נכון לשנת 2025, יהיה פטור מלא ולאחר מכן מדרגות מס לפי סכומים). מדובר בהנחה שמטרתה לעודד רכישת דיור ולהקל על קונים שזוהי דירתם היחידה.

מס הרכישה נגבה גם במקרה של רכישת נכס שני ומעלה. 

במקרה זה, המס גבוה יותר בהשוואה למס שנגבה על דירה יחידה.

המס הוא 8% מהשקל הראשון, לעסקאות בשווי של עד 6,055,070₪, נכון לשנת 2025, ומעל סכום זה שיעור המס עולה ל-10%.

ישנן הקלות נוספות במס רכישה לרוכשים ספציפיים, כמו הקלות לעיוור/ נכה/ נפגע פעולות איבה/ משפחה שכולה/ עולה, ויש לבחון עמידה בקריטריונים הספציפיים הנדרשים לקבלת ההקלה.

תשלום מס הרכישה צריך להתבצע תוך 60 ימים לכל היותר ממועד חתימת החוזה.

איחור בתשלום גורר קנסות וריביות פיגורים וכו, ולבסוף גם עלול לגרור עיקולים והליכים מול הוצאה לפועל.

כשאני מייצגת רוכשים אני תמיד דואגת להזכיר להם שתשלום מס הרכישה הוא חלק אינהרנטי ובלתי נפרד מההוצאות הכספיות שהם משלמים במסגרת חתימת ההסכם (כפי שהם משלמים שכ״ט עו״ד, דמי תיווך, ייעוץ משכנתה וכו). ולכן חשוב שהם ייקחו זאת בחשבון כשהם עורכים חישובים ביחס לנכס ויתייחסו לזה כסכום שהוא 'בילד אין' לצד תשלום על הנכס.

מה קורה במקרים מורכבים, למשל מקרה בו יש זוג נשוי שלאחד מבני הזוג (לצורך המחשה- לגבר) יש דירה מלפני הנישואין שרשומה על שמו בלבד. על פניו נשמע פשוט נכון? אם הזוג ירכוש דירה משותפת הרי שעבור הגבר מדובר בדירה שניה, והוא ימוסה על חלקו לפי מדרגת מס של דירה שניה, ואילו האישה תמוסה לפי מדרגות מס של דירה יחידה. לא מדויק.

ישנם לא מעט מקרים בהם רשות המיסים תכיר בדירה השנייה של האחד גם כדירה שניה של האחר. נשאלת השאלה מדוע ? הרי החוק מחריג נכסים שנצברו לפני הנישואין כנכסים השייכים לאותו צד שהוא הבעלים שלהם בלבד. ולמרות זאת, במקרים בהם חלה בפועל ביחס לאותם נכסים כוונת שיתוף, נוטים לראות בהם כנכסים משותפים על אף שהבעלות רשומה פורמאלית רק על צד אחד. הדבר בא למנוע מקלטי מס.

כל מקרה נבחן על פי קריטריונים שנקבעו בפסיקה וביניהם בין היתר: משך הנישואין- ככל שהזוגיות ארוכת שנים ישנה נטייה להסתכל על הרכוש כמשותף; ככל שקיימת משכנתה על הנכס הנפרד- מהיכן היא משולמת - מהחשבון המשותף או מחשבון פרטי נפרד?; אם בוצע שיפוץ בדירה הנפרדת - האם שולם מהחשבון המשותף או מחשבון נפרד?; אם הדירה הושכרה- האם הכספים הגיעו לחשבון המשותף?; האם יש הסכם ממון או הסכם חיים משותפים? וכו׳). ככל שכוונת השיתוף גבוהה ובולטת יותר, כך נוטים לראות את הדירה שהגיעה למי מבני הזוג טרום הנישואין, כדירה משותפת של שניהם.

יש כל כך הרבה מקרים שונים שהגיעו לפתחי, והתשובה לכל מקרה היא שונה ומשתנה בהתאם לנסיבות הספציפיות.

כל לקוח הוא עולם ומלואו וכאשר מגיעים אליי לקוחות אני עורכת עבורם סימולציות ותכנוני מס באופן היסודי ביותר על מנת לשקף להם את המצב המשפטי, וכיוצ״ב את חשיפת המס שבפניה הם עומדים.