כל הזמן מדברים על מס שבח ומיסוי מקרקעין, ונראה שרבים מתבלבלים בין המונח 'מס שבח' למונח אחר שנקרא 'היטל השבחה', שהוא מס שמשולם לרשות אחרת והמשמעות שלו אחרת לגמרי.
אז הנה מידע על קצה המזלג בנוגע להיטל השבחה:
היטל השבחה הוא מס שמוטל על בעל נכס שהרשות המקומית אישרה לגבי הנכס שלו תכנית בניין עיר חדשה (תב"ע), שמטרתה להביא לעליית שווי הנכס (למשל תב"ע חדשה שמתירה לבעלי דירות בקומות האחרונות להוסיף חדרים בגג).
היטל השבחה יחול גם כאשר ניתן היתר לשימוש חורג (למשל היתר לשימוש בנכס שלא לפי הייעוד המקורי שלו) או כשניתנה הקלה (למשל כשהרשות מאפשרת בניה שלא בהתאם לתכנית המקור).
ההיטל משולם גם אם בעל דירה לא מימש את ההיטל (בהמשך לדוגמא הראשונה – בעל הדירה יחויב בתשלום גם אם לא בנה את החדר בהתאם לתכנית המשביחה).
כאשר אין תכנית משביחה/ היתר לשימוש חורג/ הקלה – הרי שאין היטל השבחה, ואכן בעסקאות רבות אין חובת תשלום כזו.
ההיטל משולם לרשות המקומית ולא לרשות המיסים.
בדרך כלל גובה ההיטל יהיה כמחצית משווי ההשבחה (כלומר אם התכנית השביחה את הנכס ב-100,000₪, גובה ההיטל יהיה בערך 50,000₪).
מועד תשלום ההיטל הינו- במועד מכירת הדירה או במועד מימוש ההשבחה (זאת לפי המוקדם מבין השניים). מה ההיגיון? אם בעל נכס רוצה למכור את הנכס, שיש לגביו זכויות בניה נוספות לבניית מרתף למשל, חזקה שהוא מבקש על הנכס את מחיר גבוה יותר, שכן הוא מגלם בו את מחיר זכויות הבניה הנוספות ובהתאם לכך את עלות ההשבחה של הדירה במחיר המכירה. ולחילופין, אם בעל נכס לא מוכר את הדירה אלא בוחר למממש את ההשבחה ובונה בהתאם לזכויות בניה הנוספות שהתב"ע מאפשרת לו, אז וודאי שיאלץ לשלם בעבור התכנית המשביחה כבר בשלב זה.
על מי חל התשלום? המועד הקובע לגבי זהות המשלם הינו מועד חתימת החוזה. ככל שיש תכנית משביחה שנכנסה לתוקף לפני חתימת החוזה ובגינה יש תשלום היטל השבחה – התשלום יחול על המוכר. ואילו כאשר ישנה תכנית משביחה שנכנסה לתוקף רק לאחר חתימת החוזה – התשלום יחול על הקונה.
חשוב להבין שבדיקת חובת תשלום היטל השבחה היא רק חלק מהבדיקות המקדמיות הרבות שיש לערוך לפני חתימה על חוזה ועשיית עסקה. לשם כך יש להיוועץ בעו"ד בקיא מהתחום.