מס שבח והאפשרויות להפחיתו

מס שבח הוא מס שמשלם מוכר דירה כאשר הוא מוכר את הדירה במחיר גבוה מהמחיר בו רכש אותה.

לעיתים קיימים פטורים ספציפיים שפוטרים את המוכר מתשלום מס שבח כמו למשל פטור ממס שבח בדירה יחידה.

כעת נתייחס למצב של עסקת מכירת דירה ובה יש חיוב במס שבח בשל אי עמידה בתנאי פטור ספציפי.

האם זהו סוף פסוק ובהכרח נדרשים לשלם את הסכום במלואו? לא.

ברוב המקרים ניתן לקזז ממס השבח הוצאות מסוימות שהמוכר הוציא לטובת הדירה, ובכך להקטין את השבח ואת המס שישולם.

אז מהן הוצאות שמותרות בקיזוז? להלן מספר דוגמאות....

1. הוצאות שיפוץ והשבחה.

2. שכר טרחת עורך דין ברכישה ובמכירה.

3. דמי תיווך ברכישה ומכירה.

4. שכר טרחת שמאי ומודד מוסמך.

5. סכומים ששולמו כהיטל השבחה.

6. הוצאות ריבית ריאלית על הלוואה לצורך רכישה או השבחה של המקרקעין (למשל משכנתה).

7. הוצאות בשל הליכי השגה, ערר וערעור (משל בהשגה על שומות מס שבח).

8. מס רכישה ששולם בעת רכישת הדירה.

9. דמי היוון באדמות של רשות מקרקעי ישראל.

10. אגרות רישום משכון ושעבודים

11. עמלות בנקאיות

12. דמי יזמות

13. דמי ניהול לאפוטרופוס הכללי עבור ניהול מקרקעין

14. עמלות פירעון מוקדם של המשכנתא.

מדובר כאמור ברשימה לא ממצה וקיימות הוצאות נוספות שהותרו בקיזוז בפסיקה.

חשוב לשמור את הקבלות בגין ההוצאות שהוצאו, ובמועד המכירה, כאשר עורך הדין של המוכר מבצע את הדיווח למיסוי מקרקעין, מוגשת הבקשה לקיזוז בצירוף הקבלות.

מה הדין במצב בו לא קיימות קבלות עבור עלויות בניה והשבחת הנכס?

נקבע בפסיקה כי ניתן להשתמש בשמאות, שמגלמת את מחירי השוק המקובלים והערכת שווי ועלויות בהתאם להיקף הבניה.

בהיעדר קבלות, נטל ההוכחה להכרה בהוצאות גבוה יותר ונדרשות ראיות חיצוניות תומכות נוספות. רשויות המס לא תמיד יקבלו את הבקשה במלואה, וכך ייתכן מצב שהסכום שיותר לניכוי יהיה קטן מגובה הוצאות ההשבחה בפועל, ובהתאם לכך מס השבח יהיה גדול יותר.

לכן, על מנת לשלם את המס האמיתי שאמור להיות משולם בגין השבח במכירה, חשוב מאוד לשמור קבלות ומסמכים מגבים לאורך השנים.